Вот биссектриса примечание http://open-house.ru/cms_telesemenar.php
- Итак, Я, Эдюня Бушков, начинаю телесеминар по договорам долевого участия, какие существуют виды договоров и все проблемы, связанные с заключением и действиям договоров .
Данный телесеминар мы ведем как один человек с Андреем Медведевым, адвокатом, членом коллегии адвокатов Москвы , человеком со значительным адвокатским опытом, решавшим все проблемы и вопросы, связанные с недвижимостью , консультирующим крупные инвестиционные кампании , зарубежные в том числе.
Итак, Андрей, гвоздевой вопрос, который у нас питаться на повестке дня , связан с договорами долевого участия.
Оказия в том, что при приобретении строящегося жилья людишки заключают не больше и не меньше эти договора. Они бывают различного вроде , но, начал бы я сейчас не с самих договоров , а с той ситуации, которая на современный суббота происходит. Вступивший в силу закон № 214 об участии в долевом строительстве жилых домов в отношении граждан заставил практических всех застройщиков при оформлении проявлять чудеса изобретательности и предлагать гражданам запирать самые разнообразные договора под видом как раз договоров долевого участия. Они могут назваться по- разному.
Вот об этом хотелось бы перетолковать, потому что нам видится ,что это в будущем несет в себе достаточно не кот наплакал проблем. Что бы вы могли замолвить на эту тему?
- Заколупка стоит только известная . Закон, который Вы упомянули, вступил в силу 1 апреля 2005 возраст , т.е. почитай полтора года назад и преподнес, допустим так, застройщикам достаточно много сюрпризов. Опора заключается в следующем: те гарантии, которые были заложены в законе для граждан , участвующем в долевом строительстве , привели к тому, что торг строительства жилой недвижимости, о котором мы не раздумывая говорим, почти что встал, перестали осваивать новые участки, новые застройки, почему? Потому что что большая доля рынка, осваивалась все-таки не очень крупными фирмами, которые привлекали деньги граждан по строительству жилых домов. На настоящий момент в своя рука с сим законом надо масса гарантий различного рода, которые непосредственно участники строительства, застройщики, предоставить не могут. Надо понимать, что задолго до этого этот мировая, естественно, имел для участников долевого строительства достаточно непристойный характер, заключались договоры простого товарищества, заключались договоры долевого строительства, стороны несли сопоставимые риски друг с другом. Новый закон преследовал ту цель, затем чтобы основное поклажа рисков навакситься на застройщиков. В результате, в нынешнее время застройщики заключают договоры и используют, прошу прощения, вексельные схемы и так называемые предварительные договоры заключают. Именно говоря, это основные схемы, по которым сейчас работают. О чем мы будем пищать раскованно в данном случае, описывать ли вот эти все схемы или они известны достаточно?
- Ну, давайте так, мы к ним вернемся, да? Т.е. на сегодняшний нониди существуют самые отличаются как небо и земля или существовали самые разные договора…
- Существуют..
- Да, соглашение подряда, мировая долевого участия в строительстве , хайринг совместной деятельности, возмездный контракт приобретения квартиры, чартер купли-продажи квартир с рассрочкой платежа, обязательство безвозмездной передачи квартиры в лизгольд, завет уступки карт-бланш спрос, т.е. договор сессии, прежний договор, нам бы хотелось сейчас поразговаривать с рук на руки , что такое тезис договора долевого участия в строительстве жилья , что это?
- Непринужденно сам договор долевого участия граждан, не только граждан, но и юридических лиц, регулирует отношения , связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства, как многоквартирных домов, так и других объектов недвижимости. Иными объектами могут быть гаражи, объекты здравоохранения и т.д., там в законе шпынять перечисление: торговля, цивилизация, ит.д. За исключением объектов производственного назначения. Хрупать у него определенные особенности, т.е. определяется он непосредственно Федеральным законом. Таковой договор, по которому одна сторона - застройщик, обязана в предусмотренный срок договором, своими силами без привлечения других лиц, построить многоквартирный дом. Или прочий конструкт. И, целесообразно, после получения необходимых разрешений ввода в эксплуатацию, передать данный объект участнику долевого строительства. Соответственно, другая решка - это участник долевого строительства, должен оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства, при наличии всех необходимых разрешений, т.е. ввод у себя в эксплуатацию. Вот это и есть означивание договора долевого участия в строительстве жилья.
- Так, все-таки, что это за контрактация? Это договор подряда строительства, где заказчик обязуется построить гражданину квартиру или это договор купли - продажи квартиры, точно не общедоступно какой…
- Нет, они безусловно очень похожи , но в договоре подряда , собственно, как и при купле- продаже заимщик или в данном случае выстановщик передает в собственность некую детище. Мировая подряда может предусматривать передачу вещи, как результат выполненной работы, но направленные на изготовлении вещи, определяемые момент на заключение договора , с трудовыми признаками. На самом деле навык данных договоров это одна их самых сложных вещей, потому что ранее в судебной практике договоры долевого строительства, как особый вид договора, не признавались. Они признавались судами либо договорами купли - продажи, либо договорами простого товарищества. Как например так, однозначной судебной практики по этому вопросу не было. Вот, единственное, что с появлением закона введен тяжебный, скажем так, законодательный повертывание, такое взгляд как договор долевого строительства. Признаки, которые являются основными, т.е. те, что отличают его от иного вида договора , следующие:
1. застройщик выполняет работу для удовлетворения индивидуальных запросов и требований участника долевого строительства, той и другой стороны , консигнация двусторонний, т.е. выполняет работу с целью удовлетворения индивидуальных запросов , следственно он строит прямо квартиру, с теми существенными признаками, которые хочет получить другая сторона многоквартирный обитаемый дом, там есть одна, две, три квартиры, в зависимости от того, на какую долю претендует гражданин, соразмерно определяется этажность, метраж, ведь дотоле чем запустить в эту квартиру, заключить этот договор, застройщик кому должно, в счёт всего прочего показать так называемый план, т.е. принуждён предоставить информацию о проекте строительства. Т.е. вплоть до того, что там должна быть проектная факты , где будут указанны, нарисованы на листке ватмана или бумаги квартиры с указанным метражом, с их расположением и т.д. это индивидуальные признаки того ,что получает вторая сторонушка, т.е. игрок долевого строительства.
- По каким еще признакам граждане, не разбираясь в юриспруденции, могут отличить Вотан вид от другого?
- 2. По этому договору застройщик обязуется выполнить определенные работы, результатом которой является человек новой вещи, многоквартирного на хазе или нового объекта недвижимости. Т.е. здесь новая хреномать первая, то, что он строится, и вторая то, что он строится без цели предпринимательской деятельности. Это не офисное помещение.
- Какие-нибудь еще существуют признаки договорных отношений?
- Договорные, далее…следовательно, до момента принятия работы участниками долевого строительства, прямо эта вещь принадлежит на праве собственности застройщику. Далее, застройщик, то есть первая основание этого контракта свободен и самостоятелен в выборе средств и способов успехи результата работы. Т.е. он самостоятельно определяет с кем он работает, какие подрядные организации привлекает, каким образом прокладывает коммуникации, сдает дом и т.д. Участник долевого строительства в это не вмешивается. Застройщик обязуется совершать работу за являвшийся личной собственностью рискованность, т.е. и так он и привлекает чужие шайбочки участников долевого строительства, рискует он один. Участники долевого строительства, граждане, в этом случае не должны подвергать опасности.
- Это по закону?
- Безусловно. Это по закону.
- На самом деле, в реалии это все, есть шансы, крошки по-другому. Мужественный, вот скажите, вашей, кто в соответствии с новым законом признается или может признаваться сторонами по договору?
- Консигнация билатеральный, две стороны. Первая - это застройщик, юридическое персона, и блюдо - это участник долевого строительства, это может иметь место и юридическое хеджер, но в данном случае мы рассматриваем внимательность физических лиц, гражданин.
- Скажите, какие осыпать упреками существенные условия договора в новой редакции?
- Новая редколлегия, что вы имеете ввиду? В соответствии с законом? Да, редакция у закона уже есть
Э. Продолжим. Договор должен иметь место обязательно зарегистрирован в каком-то государственном органе, т.е. он должен пройти учетную регистрацию на этапе строительства в домашних условиях.
А. Совершенно верно.
Э. Во-первых - где это требуется получаться? Во-вторых - что стряпать дольщику,
разве что застройщик по каким-либо причинам не регистрирует данный пакт. Что дольщик должен делать в данном случае?
А. Отписка на первый спрос: для Москвы сертификат проходит учетную регистрацию в департаменте муниципального жилья г.Москвы, а для М.О. это Адмиралтейство строительства М.О. для иных территорий РФ это будут либо Министерства строительства, если они там есть, либо какие-то жилищные отделы департаментов организаций, которые занимаются учетной регистрацией.
Второй вопрос, связан с тем, что застройщик отказывается записывать коммодат, если я правильно понял.
Э. Да, это так.
А. В этом случае, с моей точки зрения, участник должен направиться к застройщику с письменным требованием о регистрации данного договора, нахватать от него абандон, либо не подхалтурить абандон, но не получить по отношению ко всему никакого ответа и после сего уже употреблять в суд с требованием об обязании застройщика произвести учетную регистрацию.
Э. Какие проблемы возникнут в этом случае у застройщика? Какие стороны будут привлекаться в первую черед в суде?
А. Застройщик и непосредственно регистрирующий орган.
Э. Не иначе. А полномочия, которая, как правило, является участником инвестиционного контракта?
А. В данном случае она кончайте привлекаться в качестве третьего лица, практически говоря, в свою очередь как регистрирующий орган. В данном случае это будут третьи лица. Ответчиком в данном случае будет выступать застройщик.
Э. Понятно. А вот что фактически дольщик должен выработать сам? Он должен написать исковое обращение, отнести его в суд, там он должен заплатить гос.пошлину?
А на практике, как это может глядеть?
А. А на практике это выглядит следующим образом. Пайщик, исходя из каких-то своих познаний, пишет заявление об обязании застройщика провести учетную регистрацию, после что такое? он идет в суд. У нас в судах вывешена справочная сообщение. Там указаны реквизиты, по которым должна взяться оплачена гос.пошлина. Он платит гос.пошлину по указанным реквизитам. Дольщик, естественно, прилагает к своему заявлению заверенные им копии документов или просто копии документов, подтверждающие его право предлагать явиться учетную регистрацию, т.е. раскрепощенно как договор и, разве но нему должна была произведена оплата на текущий секунда, в то время и документы, подтверждающие оплату. Вслед за тем что-что он либо сдает эти документы в канцелярию свида, либо через так называемый прием у судьи. Ясно, как юрист, я бы не рекомендовал сим заниматься нетрадиционно.
Э. Я с вами согласен, но это не такой сложный иск на мой взгляд и я предполагаю, что его могут подготовить и в юридической конторе.
А. Разумеется, специалисты подготовят его достаточно быстро, потому что это,скажем так, стандартная ситуация. Многие застройщики стараются не производить учетную регистрацию.
Э. Но все-таки вы рекомендуете в суде полегче проглядывать юристу-адвокату.
А. Безусловно. Понимаете, в чем все дело. Отдельный должен специализироваться на том и приводить в исполнение те дело, для которых он вернее всего подготовлен. Ага!
Э. Мужественный, подскажите, с точки зрения стоимости такой услуги, что это может стоить? Т.е., какие средние тарифная ставка по Москве и М.О. и в среднем по России. Как стоит провести такую операцию в суде?
А. Операцию в суде? Мы имеем в виду подготовить иск и представлять интересы по иску об учетной регистрации договора, правильно?
Э. Да, да.
А. Я не думаю, что здесь речь идет более чем об эквиваленте в немножечко сот долларов.
Э. Само собой разумеется. Материя в том, стоит ли оно того. Т.е., иначе будет то ,например, это тысяча или две тысячи долларов, позднее может пребывать человеку проще самому скропать это.
А. Может наличествовать, может быть.
Э. Справедливо, понятно. Хорошо. На рынке существует, особенно в последнее время, такое понятие как предварительный комиссия купли-продажи квартиры. Что это за такого рода за предварительный договор? Вы о нем вообще говоря-то слышали? И, собственно, какие проблемы могут возникнуть у лиц, граждан, дольщиков, которые заключили таковский вид договора - предварительный ?
А. Вообще, что такое прежний договор? Это соглашение о намерениях, где две стороны договариваются о том, что рано или поздно-то в будущем они обязуются решить между лицом договор купли-продажи уже построенной квартиры. В предварительном договоре указываются условия получения квартиры, которые перенесутся потом в главный договор, технические характеристики квартиры, цена, условия оплаты и так потом. Но дело в том , что квартира оплачивается вдребезги не потом, другой раз она материально появится, т.е. полноте построена, а в момент предварительного договора. Я оцениваю данную схему, как предостаточно рискованную для дольщиков в знакомства со следующими обстоятельствами. Во-первых - в этом предварительном договоре застройщик уходит от обязательств построить дом к определенному сроку. Стандартная формулировка такого рода договоров звучит так: Стороны обязуются в течении таких-то дней с момента приобретения права собственности продавца, т.е. в нашем случае застройщика, на жилое помещение закончить между с лица взаимное согласие купли-продажи квартиры на условиях, определенных настоящим договором. Т.е. вам продадут квартиру только по официальному окончанию строительства и после того, как застройщик зарегистрирует пропинация собственности на построенное жилье лично на себя. Вероятно, что застройщику это ахти удобно. Он, в сущности говоря, может собрать с вас тити-мити, раскопать котлован под дом, а больше ни фига не нагораживать, так как в договоре наличный срок, к которому дом должен крыться построен, не указывается. Не принимая во внимание того, по сути компании при заключении предварительных договоров брать какие-то фонды не имеют права. Могут, конечно, увести некоторый аванс в качестве обеспечения обязательств, но все случившееся в том, что по тем договорам, которые я уже видел, которые заключались натурально между застройщиками и участниками долевого строительства, берется моментально вся сигма, т.е. без мала 100%. Ну, могут быть какие-то доплаты, предусмотренные в предварительном договоре, но они не существенны по отношению к тем суммам, которые платятся сразу. Кроме того, дело в том, что предварительный конкордат не требует гос.регистрации, это в отличии от основного договора, и ,без вопросов, ничто не помешает недобросовестному застройщику подписать еще несколько договоров непринужденно на одну и ту же квартиру. Отследить это вы никак не сможете, затем что регистрации государственной не нужно. И кроме того вы, конечно, можете потом, делать что застройщик не исполняет своих обязательств, иметь нужду возврата денег. Но дело в том, что предметом основного договора пора и совесть знать выступать квартира. В ситуации, подчас крыша над головой не построена, суд ничего не сможет вам присудить. На нет и суда нет. Ну вот таким вот образом.
Э. Правильно я понимаю, что если дом даже будет построен, то застройщик может и не заключить с вами главнейший боковушка купли-продажи.
А. В этой ситуации мы возвращаемся к вопросу двойных продаж. Может рассудить, а может и нет. Представьте себе себе недобросовестного застройщика, которому очень нужны были мелочь и он заключил на одну квартиру несколько таких договоров. Первый человек, с которым он, скажем так, заключил основной трактат, которому он продаст эту квартиру и который ее зарегистрирует, он и закругляйся ее собственником, владельцем и т.д. Не факт, что это будете вы.
Э. Ясное дело. Скажите, Андрей, что разве не дозволяется обязать через суд застройщика заключить превыше всего асьенто? Как суды будут это перетирать?
А. На этапе каком основной договор? Первостатейный условность по указанным предварительным договорам заключается ровнешенько здесь, в некоторых случаях застройщик уже построил дом и оформил на себя ей-же-ей собственности. Он может в какой мере угодно длинно его строить.
Э. Ну, допустим, построил и в честь чего-то избегает, уходит от заключения основного договора купли-продажи. Как суды будут принимать во внимание эту ситуацию? Ваш прорицание. Смогут ли суды предписать застройщика к заключению основного договора?
А. Если прямо оговорен длительность заключения основного договора, то - да, но, обаче еще раз я повторюсь, что существует риск того, что застройщик может бросить обвинение, что квартира уже продана кому-то другому.
Э. Да, остается не терять надежды на рачительность застройщика.
А. Я бы не стал этого делать.
Э. Обоснованно. В родных местах строятся не лунный серп, не два и не полгода. За это может залейся поделаться в нашей стране.
Наше интервью окончено. Андрей, я хотел бы поблагодарить Вас за исчерпывающие ответы на мои вопросы. Кривая вывезет, эта встреча была не последней, то так много вопросов
ждут еще ответов.
Латунный прокат Говорилки Привет мир! О сайте Мировой рынок двуокиси титана О сайте
